1、关于房子新旧
我首次买房是过来不到两年的时候,那时什么买房知识也没有,由于买得早,身边买过房的移民也就一两家,也没有经验提供给我,我听朋友的介绍找了位大姐经纪。她态度很好很温暖,只可惜在选房上,没给我提供什么有用的经验。怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算,预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样,喜欢新房子,越新越好,却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。
这一点,在多伦多买房,可以说是个错误的方向,让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子,我的大姐经纪并未给我任何这方面的指引,反而说,自住房屋,以自己喜欢舒服为条件,是否升值并不重要。
五年后我回头想想,这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房,其实是这辈子最大的一种让资产保值,甚至升值的投资,等有孩子了,孩子长大换房,老了退休了卖房,你的房子升值得快,卖价高,等于你手里有更多的钱,这么简单的道理,当时我傻我不懂,后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂,仍然认为自住房升值不升值无所谓。
结论:不要太介意房子本身的新旧条件,多伦多的房子足够结实,主体结构五六十年没问题,有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年,只要房子地点好,所在社区好,学区好,地够大,就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修,换换配件什么的,住起来同样舒服,而房子的价值也提升了。
近几年多伦多市区范围内的新房很少了,有些翻盖的新房价格则很高,有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房(单程开车30分钟左右),不到两年就后悔了,我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好,大多地区西边有个小镇oakville,由于学校好,环境好(靠湖),人员结构好(收入较高,治安好),很多人喜欢买在那里,但是,那里的房子价格也不低。
这么说吧,多伦多市区的一个好区内,就是一块地(极烂的破房)的价格,都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。
p.s, 大麻屋也是可以买卖的,但要公开说明是大麻屋,物价会比同区正常房子便宜很多,假如隐瞒不报,被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物,很潮,会影响房屋的质量。
2、关于房屋翻新
买了旧房,不免要做些修修补补什么的,家里若有handyman,小来小去的就去home depot / rona这些大型材料工具零售商买了自己装上,刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程,装厕所阿装磁砖啊地板阿,可以找专门的施工人员做,也很容易,几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿、窗户阿这些,必须要找专门干这个的公司,要上万块,所以不想大搞的话,买房之前一定要留意看看屋顶,窗这些前屋主是什么时候换过的,屋内的电器有多新,要不要换等等。其他小的东西没必要太介意,别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal.
我家由于老爹比较能折腾,最近彻底地翻盖了一个hosue, 所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可,到建筑的各项各项,都亲自走了一遍,所以对流程和价格都属熟了,自己做,比从建筑商手里拿他做好的新房,质量更可靠,材料更高级,造价就别说了,没有可比性,呵呵。现在统一做好的新房,质量确实不如以前的房子,尤其是以前私人建造的房子,无论从结构、材料选择,都优于新房。 毫无悬念地,第三个房子也是跟这位经纪买的了,不过第三套是国内亲戚要买的,要买好房子,我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊!
然后就是一顿密集看房,左看右看前看后看,把多伦多市几个好区逛了好多遍,我都有点看烦了……,最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子,结构空间非常合理实用,两套独立制暖系统,材料上等,大理石地砖啊啊神马的,洁具是德国牌子,他家连窗帘都是真丝的,汗。。。汇报给亲戚,亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子,要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找,偏远的北边还好找些。
好在豪宅的客户群不多,不像几十万的房子,要买的人多,出来一个好房子就要抢offer,需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈,谈出一个自己满意的价格,不过也不能太狠了,有的鬼佬卖家很倔的,他觉得你出的价不可理喻,还不搭理你了。
3、关于贷款
新移民刚来,还没有工作的时候,要买房,首付款超过30%,就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策,有些要求首付50%,有些要求30%外加其他的条件,不同银行要求略有不同,需要分别谈。
如果运气好, 迅速找到工作,就好些了,出张收入证明,银行会根据你的收入来评估贷款额,最高25年返还。
还款上还有很多细节的不同, 比如,是否允许提前还款,是否允许每月双倍还款,提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节,找可靠的代理,或者与银行直接谈,有些代理在这些条款方面会比较宽松。
这方面我接触过的有三家银行, CIBC给我的条件相对比较好。
4、买房条件
买房下offer时,很多人喜欢加点条件,来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件,银行贷得下来款,这房我就买;贷不下来,对不起,买不了了。还有的常见条件是验屋,找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验,如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病,可以不买。
但是要注意,假如房子很好,喜欢的人就多, 想下offer去买的就多,假如买主加的条件多,卖主就会优先考虑同等价格(或略低)但没有条件的,因为没有条件的保证可以成交,而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性,白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子,就要谨慎加条件了。
多伦多房市特别热的前两年,大部分买家都无条件下offer了。
所以买房还要审时度势,看看现在的市场,看看周边的人最近都怎么做的,别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上,那样的话,卖主多半以为你来忽悠他的,根本不考虑你的offer。
5、学区及社区
我第二次买房是06年,第一次买的那房也就卖了,五年过去了,基本原价卖出,还不如放银行了,别忘了我还要每月还贷,也就是说,我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%,选对房子真的很重要。
多伦多每年要交的porperty tax里面包含教育税,孩子上学是在家庭住址附近上学,住址属于哪个学校,一般情况下都会分到那个学校上学。这就是大家说的学区。好学区是指综合排名位于前列的学校所在区域,有个网站是专门查询学校各项排名以及综合排名的。
有人说华人喜欢追捧好学区好社区,西人才不care. 此话差矣。有条件的家庭收入较高的西人,比华人移民更重视教育。
比如多伦多一个排在前面的好学区好校区,去年经纪带我看房的时候帮我调查过,一条街只有两家华人,其余20多个号都是西人,而当时卖房的房主也是西人,他有五个孩子,所有的孩子都是在这附近的小学中学读的,直到最小的孩子也大学毕业。
同样地,其他几个出名环境优雅,宁静,安全,学校好的社区,基本都是人种平均,家庭收入较高的人群。能够保障下一代在较好的环境中成长。而这些区的房子并不是排着队地等你去买,很多人住进来了就会住很久。
6、关于经纪
由于我们来得早,那时候没有大陆经纪,华人报纸和电视(那时候只有新时代,是粤语台)都是香港经纪的广告,也没像现在这么多经纪,铺天盖地的,他们的日子过得还是很舒服的。接触过两三个,他们态度基本是很认真的,讲的话也比较实在,就是有语言差异问题,所以基本也不爱讲话,你问什么他答什么,答得简短。这对新手来说长不了知识,作罢了。
现在好了,遍地讲各种语言各种方言的经纪,你就放开了找吧。没错,我这个经纪是大陆人,很实在,他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久,但他说,我会比很多老牌大牌经纪更诚恳,更认真去满足你的需求,说白了,就是我会替你考虑,因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的,他直接建议我不要买,买了可能会有什么后果,这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做,根本没有想到保护客户的投资,来提些建议。
像朋友提到的: “在看房前会提前查询这个房子周边的环境,在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路,旁边有无政府廉租屋等等;如果你着急买房子,她也会劝你最好多看几套,以免后悔,而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析;如果你决定下OFFER,因为好房子看房的人都会觉得好,所以有时会抢OFFER,她会帮助你分析如何去报价——合理的报价,而不是越高越好”
老实说,这些都是一个专业经纪应该为客户做的,至少我的这个国人经纪,每次看房都是这样做的,无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备,我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名,社区人口构成,邻居大概是什么人,做很多准备功课,我确实很感激。
那几年房子已经开始有抢手的苗头了,看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了,我不免有点急,我经纪看出来了,就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对,假如对方开价合理,他也不讳言告诉我划算,让我考虑抓住时机,事实证明他判断准确,我买的房子和两年后跟他买的第二套房,都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友,因为犹豫,错过几个喜欢的房子,两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以,不管建议你买还是不买,我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。
我首次买房是过来不到两年的时候,那时什么买房知识也没有,由于买得早,身边买过房的移民也就一两家,也没有经验提供给我,我听朋友的介绍找了位大姐经纪。她态度很好很温暖,只可惜在选房上,没给我提供什么有用的经验。怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算,预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样,喜欢新房子,越新越好,却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。
这一点,在多伦多买房,可以说是个错误的方向,让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子,我的大姐经纪并未给我任何这方面的指引,反而说,自住房屋,以自己喜欢舒服为条件,是否升值并不重要。
五年后我回头想想,这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房,其实是这辈子最大的一种让资产保值,甚至升值的投资,等有孩子了,孩子长大换房,老了退休了卖房,你的房子升值得快,卖价高,等于你手里有更多的钱,这么简单的道理,当时我傻我不懂,后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂,仍然认为自住房升值不升值无所谓。
结论:不要太介意房子本身的新旧条件,多伦多的房子足够结实,主体结构五六十年没问题,有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年,只要房子地点好,所在社区好,学区好,地够大,就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修,换换配件什么的,住起来同样舒服,而房子的价值也提升了。
近几年多伦多市区范围内的新房很少了,有些翻盖的新房价格则很高,有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房(单程开车30分钟左右),不到两年就后悔了,我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好,大多地区西边有个小镇oakville,由于学校好,环境好(靠湖),人员结构好(收入较高,治安好),很多人喜欢买在那里,但是,那里的房子价格也不低。
这么说吧,多伦多市区的一个好区内,就是一块地(极烂的破房)的价格,都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。
p.s, 大麻屋也是可以买卖的,但要公开说明是大麻屋,物价会比同区正常房子便宜很多,假如隐瞒不报,被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物,很潮,会影响房屋的质量。
2、关于房屋翻新
买了旧房,不免要做些修修补补什么的,家里若有handyman,小来小去的就去home depot / rona这些大型材料工具零售商买了自己装上,刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程,装厕所阿装磁砖啊地板阿,可以找专门的施工人员做,也很容易,几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿、窗户阿这些,必须要找专门干这个的公司,要上万块,所以不想大搞的话,买房之前一定要留意看看屋顶,窗这些前屋主是什么时候换过的,屋内的电器有多新,要不要换等等。其他小的东西没必要太介意,别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal.
我家由于老爹比较能折腾,最近彻底地翻盖了一个hosue, 所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可,到建筑的各项各项,都亲自走了一遍,所以对流程和价格都属熟了,自己做,比从建筑商手里拿他做好的新房,质量更可靠,材料更高级,造价就别说了,没有可比性,呵呵。现在统一做好的新房,质量确实不如以前的房子,尤其是以前私人建造的房子,无论从结构、材料选择,都优于新房。 毫无悬念地,第三个房子也是跟这位经纪买的了,不过第三套是国内亲戚要买的,要买好房子,我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊!
然后就是一顿密集看房,左看右看前看后看,把多伦多市几个好区逛了好多遍,我都有点看烦了……,最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子,结构空间非常合理实用,两套独立制暖系统,材料上等,大理石地砖啊啊神马的,洁具是德国牌子,他家连窗帘都是真丝的,汗。。。汇报给亲戚,亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子,要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找,偏远的北边还好找些。
好在豪宅的客户群不多,不像几十万的房子,要买的人多,出来一个好房子就要抢offer,需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈,谈出一个自己满意的价格,不过也不能太狠了,有的鬼佬卖家很倔的,他觉得你出的价不可理喻,还不搭理你了。
3、关于贷款
新移民刚来,还没有工作的时候,要买房,首付款超过30%,就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策,有些要求首付50%,有些要求30%外加其他的条件,不同银行要求略有不同,需要分别谈。
如果运气好, 迅速找到工作,就好些了,出张收入证明,银行会根据你的收入来评估贷款额,最高25年返还。
还款上还有很多细节的不同, 比如,是否允许提前还款,是否允许每月双倍还款,提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节,找可靠的代理,或者与银行直接谈,有些代理在这些条款方面会比较宽松。
这方面我接触过的有三家银行, CIBC给我的条件相对比较好。
4、买房条件
买房下offer时,很多人喜欢加点条件,来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件,银行贷得下来款,这房我就买;贷不下来,对不起,买不了了。还有的常见条件是验屋,找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验,如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病,可以不买。
但是要注意,假如房子很好,喜欢的人就多, 想下offer去买的就多,假如买主加的条件多,卖主就会优先考虑同等价格(或略低)但没有条件的,因为没有条件的保证可以成交,而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性,白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子,就要谨慎加条件了。
多伦多房市特别热的前两年,大部分买家都无条件下offer了。
所以买房还要审时度势,看看现在的市场,看看周边的人最近都怎么做的,别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上,那样的话,卖主多半以为你来忽悠他的,根本不考虑你的offer。
5、学区及社区
我第二次买房是06年,第一次买的那房也就卖了,五年过去了,基本原价卖出,还不如放银行了,别忘了我还要每月还贷,也就是说,我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%,选对房子真的很重要。
多伦多每年要交的porperty tax里面包含教育税,孩子上学是在家庭住址附近上学,住址属于哪个学校,一般情况下都会分到那个学校上学。这就是大家说的学区。好学区是指综合排名位于前列的学校所在区域,有个网站是专门查询学校各项排名以及综合排名的。
有人说华人喜欢追捧好学区好社区,西人才不care. 此话差矣。有条件的家庭收入较高的西人,比华人移民更重视教育。
比如多伦多一个排在前面的好学区好校区,去年经纪带我看房的时候帮我调查过,一条街只有两家华人,其余20多个号都是西人,而当时卖房的房主也是西人,他有五个孩子,所有的孩子都是在这附近的小学中学读的,直到最小的孩子也大学毕业。
同样地,其他几个出名环境优雅,宁静,安全,学校好的社区,基本都是人种平均,家庭收入较高的人群。能够保障下一代在较好的环境中成长。而这些区的房子并不是排着队地等你去买,很多人住进来了就会住很久。
6、关于经纪
由于我们来得早,那时候没有大陆经纪,华人报纸和电视(那时候只有新时代,是粤语台)都是香港经纪的广告,也没像现在这么多经纪,铺天盖地的,他们的日子过得还是很舒服的。接触过两三个,他们态度基本是很认真的,讲的话也比较实在,就是有语言差异问题,所以基本也不爱讲话,你问什么他答什么,答得简短。这对新手来说长不了知识,作罢了。
现在好了,遍地讲各种语言各种方言的经纪,你就放开了找吧。没错,我这个经纪是大陆人,很实在,他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久,但他说,我会比很多老牌大牌经纪更诚恳,更认真去满足你的需求,说白了,就是我会替你考虑,因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的,他直接建议我不要买,买了可能会有什么后果,这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做,根本没有想到保护客户的投资,来提些建议。
像朋友提到的: “在看房前会提前查询这个房子周边的环境,在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路,旁边有无政府廉租屋等等;如果你着急买房子,她也会劝你最好多看几套,以免后悔,而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析;如果你决定下OFFER,因为好房子看房的人都会觉得好,所以有时会抢OFFER,她会帮助你分析如何去报价——合理的报价,而不是越高越好”
老实说,这些都是一个专业经纪应该为客户做的,至少我的这个国人经纪,每次看房都是这样做的,无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备,我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名,社区人口构成,邻居大概是什么人,做很多准备功课,我确实很感激。
那几年房子已经开始有抢手的苗头了,看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了,我不免有点急,我经纪看出来了,就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对,假如对方开价合理,他也不讳言告诉我划算,让我考虑抓住时机,事实证明他判断准确,我买的房子和两年后跟他买的第二套房,都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友,因为犹豫,错过几个喜欢的房子,两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以,不管建议你买还是不买,我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。