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Jeff International Investment Cooperation
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中国—多伦多 投资案例
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多伦多农场 该农场位于多伦多南部,紧邻大湖,其一边就是近200米长的湖岸线,在农场内就可以看到大湖的各样风光。 该农场有以下几个特点: 1. 地理位置优越:靠近大湖,大湖的气候调节作用非常适合蓝莓的生长;靠近小镇,生活方便; 2. 该蓝莓农场中种植的蓝莓品质好,产量高,投资人可以在其他空地上种植新的蓝莓树,扩大种植面积,进一步增加效益。 3. 该农场中带有一栋别墅,舒适温馨,适合农场主一家人居住。 4. 蓝莓农场中带有非常大的现代化仓库,便于生产管理,设备存储。 5. 可以在成熟季节开发自我采摘,加之位于湖边,将农场经营为集自我采摘、休闲为一体的农场。 要价:$297 万加元
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非居民可以通过好多种方法在加拿大投资房地产:本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产;或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买;通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买;或非居民和加拿大居民共同购买(让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民);可通过加拿大投资公司来购买或可通过加拿大房地产投资信托基金(REITS)投资。当然,我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子,签好合同,到交房,如果不用贷款,最快也要10天左右的时间,一般情况下,是30天,60天或90天后交房,时间是从合同生效日起计算。 那么,如果当事人,看好房子,等不到交房,要离开加拿大,则要在当事人离开加拿大之前,和被委托人到当地律师事务所,签署POA即《委托协议书》,委托分为一般委托和有限委托两种方式,前者,被委托人可以代委托人办理任何事宜,权力较大。后者,受托人只能办理与房产交易有关的事宜,权力有限。签署委托书后,受托人即可代委托人办理房子的交接事宜,如交定金,最后一次看房,交付余款,拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的时候会涉及税务问题,当地人售房,如果是自住房,盈利部分并不需缴税;外国人则不同,卖房时须交纳一定的保证金给税务当局,房屋售出,盈利部分的税务结清以后,再退还该保证金,盈利部分,参照所得税率征税,一般在30-40%不等。 实际上,很多朋友以公司的名义购置物业,按照公司经营的税率计税, 远远低于个人所得税税率,另外还可以把贷款利息,管理费用等等抵税,所以出租,盈利的收入,所缴纳的税额不好简单计算,最好咨询专业人士。对于房屋本身,以给亲友自住,单纯投资而论,由于购买目的不尽相同,对房产所处的地理位置,房屋结构,空间大小,设施齐全程度等要求也会不同,会有所偏重,最好多搜集资料,加以认真分析,尽可能避免盲目投资。 1、关于房子新旧
我首次买房是过来不到两年的时候,那时什么买房知识也没有,由于买得早,身边买过房的移民也就一两家,也没有经验提供给我,我听朋友的介绍找了位大姐经纪。她态度很好很温暖,只可惜在选房上,没给我提供什么有用的经验。怎么说呢?首先她问过我的倾向和预算,预算可选范围还是很宽的。当时我跟很多年轻人一样,喜欢新房子,越新越好,却忽略的社区所在和周边环境这些影响房价的关键因素。 这一点,在多伦多买房,可以说是个错误的方向,让我直接放过了很多好社区好学区升值潜力很大的旧房子,我的大姐经纪并未给我任何这方面的指引,反而说,自住房屋,以自己喜欢舒服为条件,是否升值并不重要。 五年后我回头想想,这话让我直接昏倒。我们小老百姓买房,其实是这辈子最大的一种让资产保值,甚至升值的投资,等有孩子了,孩子长大换房,老了退休了卖房,你的房子升值得快,卖价高,等于你手里有更多的钱,这么简单的道理,当时我傻我不懂,后来卖房子卖不出价钱的时候我懂了。而有些移民至今仍然不懂,仍然认为自住房升值不升值无所谓。 结论:不要太介意房子本身的新旧条件,多伦多的房子足够结实,主体结构五六十年没问题,有的能撑100来年呢!二十年的房子还正当年,只要房子地点好,所在社区好,学区好,地够大,就是破房子也比偏远地带的新房子保值。所以一般的旧房子你只要做做装修,换换配件什么的,住起来同样舒服,而房子的价值也提升了。 近几年多伦多市区范围内的新房很少了,有些翻盖的新房价格则很高,有些预算有限却又喜欢新房的朋友就跑到很偏远的区买了新房(单程开车30分钟左右),不到两年就后悔了,我有两家朋友都是不到两年就换房搬了回来。当然不是所有远的地区都不好,大多地区西边有个小镇oakville,由于学校好,环境好(靠湖),人员结构好(收入较高,治安好),很多人喜欢买在那里,但是,那里的房子价格也不低。 这么说吧,多伦多市区的一个好区内,就是一块地(极烂的破房)的价格,都能达到偏远地区同样大小地+全新房的价格的三倍。 p.s, 大麻屋也是可以买卖的,但要公开说明是大麻屋,物价会比同区正常房子便宜很多,假如隐瞒不报,被发现了经纪要被罚很多钱。大麻屋因为长期在地下室种大量植物,很潮,会影响房屋的质量。 2、关于房屋翻新 买了旧房,不免要做些修修补补什么的,家里若有handyman,小来小去的就去home depot / rona这些大型材料工具零售商买了自己装上,刷刷涂料什么的自己也可以做做。大点的工程,装厕所阿装磁砖啊地板阿,可以找专门的施工人员做,也很容易,几天搞定。投资比较大的翻新是屋顶阿、窗户阿这些,必须要找专门干这个的公司,要上万块,所以不想大搞的话,买房之前一定要留意看看屋顶,窗这些前屋主是什么时候换过的,屋内的电器有多新,要不要换等等。其他小的东西没必要太介意,别因为纠结于小毛病而放弃一个好的deal. 我家由于老爹比较能折腾,最近彻底地翻盖了一个hosue, 所以从设计到跟政府申请图纸审批、拿许可,到建筑的各项各项,都亲自走了一遍,所以对流程和价格都属熟了,自己做,比从建筑商手里拿他做好的新房,质量更可靠,材料更高级,造价就别说了,没有可比性,呵呵。现在统一做好的新房,质量确实不如以前的房子,尤其是以前私人建造的房子,无论从结构、材料选择,都优于新房。 毫无悬念地,第三个房子也是跟这位经纪买的了,不过第三套是国内亲戚要买的,要买好房子,我帮忙选。咱没买过豪宅责任重大啊! 然后就是一顿密集看房,左看右看前看后看,把多伦多市几个好区逛了好多遍,我都有点看烦了……,最终选了个建筑商自建自住了二十年的房子,结构空间非常合理实用,两套独立制暖系统,材料上等,大理石地砖啊啊神马的,洁具是德国牌子,他家连窗帘都是真丝的,汗。。。汇报给亲戚,亲戚非常满意。我也很欣慰他没追着我要帮他买新房子,要知道在闹中取静的市区选新的豪宅还真不好找,偏远的北边还好找些。 好在豪宅的客户群不多,不像几十万的房子,要买的人多,出来一个好房子就要抢offer,需要当机立断做决定。这样就可以和卖家好好商谈,谈出一个自己满意的价格,不过也不能太狠了,有的鬼佬卖家很倔的,他觉得你出的价不可理喻,还不搭理你了。 3、关于贷款 新移民刚来,还没有工作的时候,要买房,首付款超过30%,就有银行愿意贷款给你。不过最近加过银行有收紧贷款的政策,有些要求首付50%,有些要求30%外加其他的条件,不同银行要求略有不同,需要分别谈。 如果运气好, 迅速找到工作,就好些了,出张收入证明,银行会根据你的收入来评估贷款额,最高25年返还。 还款上还有很多细节的不同, 比如,是否允许提前还款,是否允许每月双倍还款,提前还清的罚金等等。谈条件的时候要注意细节,找可靠的代理,或者与银行直接谈,有些代理在这些条款方面会比较宽松。 这方面我接触过的有三家银行, CIBC给我的条件相对比较好。 4、买房条件 买房下offer时,很多人喜欢加点条件,来保证自己有退路。常见的条件就是贷款条件,银行贷得下来款,这房我就买;贷不下来,对不起,买不了了。还有的常见条件是验屋,找个专业验屋师或者任何你信得过的人去验,如果验出房屋条件有很大的没讲明的毛病,可以不买。 但是要注意,假如房子很好,喜欢的人就多, 想下offer去买的就多,假如买主加的条件多,卖主就会优先考虑同等价格(或略低)但没有条件的,因为没有条件的保证可以成交,而有条件的买家offer则有后悔不买的可能性,白折腾一回。所以假如你特别喜欢一房子,就要谨慎加条件了。 多伦多房市特别热的前两年,大部分买家都无条件下offer了。 所以买房还要审时度势,看看现在的市场,看看周边的人最近都怎么做的,别想当然地把自己朋友若干年前买房的经验拿出来套在自己的offer上,那样的话,卖主多半以为你来忽悠他的,根本不考虑你的offer。 5、学区及社区 我第二次买房是06年,第一次买的那房也就卖了,五年过去了,基本原价卖出,还不如放银行了,别忘了我还要每月还贷,也就是说,我这五年每月要倒找钱给银行。而有的房子这五年间已经涨了10%,选对房子真的很重要。 多伦多每年要交的porperty tax里面包含教育税,孩子上学是在家庭住址附近上学,住址属于哪个学校,一般情况下都会分到那个学校上学。这就是大家说的学区。好学区是指综合排名位于前列的学校所在区域,有个网站是专门查询学校各项排名以及综合排名的。 有人说华人喜欢追捧好学区好社区,西人才不care. 此话差矣。有条件的家庭收入较高的西人,比华人移民更重视教育。 比如多伦多一个排在前面的好学区好校区,去年经纪带我看房的时候帮我调查过,一条街只有两家华人,其余20多个号都是西人,而当时卖房的房主也是西人,他有五个孩子,所有的孩子都是在这附近的小学中学读的,直到最小的孩子也大学毕业。 同样地,其他几个出名环境优雅,宁静,安全,学校好的社区,基本都是人种平均,家庭收入较高的人群。能够保障下一代在较好的环境中成长。而这些区的房子并不是排着队地等你去买,很多人住进来了就会住很久。 6、关于经纪 由于我们来得早,那时候没有大陆经纪,华人报纸和电视(那时候只有新时代,是粤语台)都是香港经纪的广告,也没像现在这么多经纪,铺天盖地的,他们的日子过得还是很舒服的。接触过两三个,他们态度基本是很认真的,讲的话也比较实在,就是有语言差异问题,所以基本也不爱讲话,你问什么他答什么,答得简短。这对新手来说长不了知识,作罢了。 现在好了,遍地讲各种语言各种方言的经纪,你就放开了找吧。没错,我这个经纪是大陆人,很实在,他不讳言当时刚拿到经纪牌没多久,但他说,我会比很多老牌大牌经纪更诚恳,更认真去满足你的需求,说白了,就是我会替你考虑,因为我更加在乎我的口碑。他也的确做到了。房子缺点比较大的,他直接建议我不要买,买了可能会有什么后果,这点我觉得确实不容易做到。我第一个经纪就是客户说什么她就照做,根本没有想到保护客户的投资,来提些建议。 像朋友提到的: “在看房前会提前查询这个房子周边的环境,在去看房路上她就告诉你了是否临铁路或马路主路,旁边有无政府廉租屋等等;如果你着急买房子,她也会劝你最好多看几套,以免后悔,而且每一套房子的好坏和缺陷她都帮助你分析;如果你决定下OFFER,因为好房子看房的人都会觉得好,所以有时会抢OFFER,她会帮助你分析如何去报价——合理的报价,而不是越高越好” 老实说,这些都是一个专业经纪应该为客户做的,至少我的这个国人经纪,每次看房都是这样做的,无一例外。由于我家还要为小孩上学做准备,我的经纪每次还要帮我查好附近学校排名,社区人口构成,邻居大概是什么人,做很多准备功课,我确实很感激。 那几年房子已经开始有抢手的苗头了,看中了好几套都是考虑两天后再去就卖掉了,我不免有点急,我经纪看出来了,就在看房前给我分析好最近同区同类房子的价格比对,假如对方开价合理,他也不讳言告诉我划算,让我考虑抓住时机,事实证明他判断准确,我买的房子和两年后跟他买的第二套房,都是那个区里同期最便宜的。我的一位好朋友,因为犹豫,错过几个喜欢的房子,两年后那个区的房子已经涨得买不到了。所以,不管建议你买还是不买,我觉得一个能提供好的建议的经纪才是好经纪。并非一味告诉你“不急不急慢慢看”的经纪才是好的。 大家都知道buy on emotion, sell logically。所以要想使你的房子卖得好,卖得快,就要在情绪上抓住潜在买家,抓住他的心。客观上讲,房子的价位取决于五个因素:地点;经济形势;市场推广;价格层次;房屋条件。前2个因素是大的客观背景,完全不在人的控制范围之内。“市场销售策略”取决于你的地产经纪的工作开展。“价格层次”是由市场环境决定的。而“房屋条件”却是可以完全在房主的控制范围之下。那么我们就谈谈怎么提高所售房屋的条件。
首先,当你考虑卖房子的时候,你第一件要做的事就是进行角色转换,那就是从“房主”变成“卖主”,把房子的状况从living condition变成 showing condition。这个道理很容易理解,比如摆在你面前有2张100元的纸币,一张是崭新的,一张是皱巴巴的,你会选择哪一张呢?很有可能是第一张,尽管它的本身价值并没有增加。 其次,可以从以下5个方面提高房屋的showing condition: 1. 对影响房子正常使用的一些设施 要进行必要的维修。诸如屋顶漏雨;地库渗水,潮湿;上下水管道有问题;炉子不能正常工作等,在开始推出市场前,一定要进行修缮,以免买家在请验房师验房时发现问题,影响房子的正常交易。 2. 加强房屋的基本维护,能取得事半功倍的效果。对门外石阶上的裂缝,过于破旧的车道,窗户玻璃上的裂纹,破损的壁纸,滴水的水龙头,地毯上的污渍,这些只需要花一点钱,就可以大大改善房屋外观的琐碎细节一定要重视。 3. 重新布置和整理房间,是其看起来更宽敞。收拾起不能增加房子美观的家具和多余的摆设。把孩子的玩具集中到一个箱子里放到车库或储藏室。把壁橱里挂得满满的衣服摘掉一些,不让人一打开门,就看到一付拥挤的样子。 4. 做好房屋的清洁工作。修理草坪,清扫房子的灰尘和污渍。特别是厨房和卫生间,是工作的重点。 5. 增加房屋对人的感官的影响,也就是给人的视觉,听觉,触觉,和味觉一个好的影响。你的房子给你的视觉印象从车一停到你的前院就开始了,动一下脑筋,打扮一下你的前门,使它看起来很有“家”的感觉。 总而言之,想把房子卖得又快价格又好,是需要卖家和地产经纪的通力合作,是team effort。记住这一点,buy on emotion,当客人来到了你的房子里感觉到舒服,爽朗。 有这样一位朋友自己找到了一栋装修状况非常好的房子,比较满意。于是委托挂牌经纪购买这栋房产。递交Offer之前,客人向这位地产经纪询问这个房子的房龄。地产经纪说大约十五年。朋友感觉非常划算,给了一个非常好的价格。在对方回复之前,向周围邻居了解了社区情况,却发现这一带房子大致三十五年的房龄,与地产经纪的介绍完全不同。客人非常疑惑,立即撤销了已经递交的Offer。后来这位朋友向我咨询,这个房子究竟是多少年的房龄。我告诉他,这栋房子的类型是五层复式房,这种类型的房产在大多伦多地区一九八五年以后就很少建造了。所以邻居所说的房龄应该是比较准确的,而挂牌地产经纪的回答显然是不正确的。卖方地产经纪可能因为各种各样的原因给出了错误答案。但是如果这个Offer一旦被卖方接受,买方很难通过法律程序获得赔偿。而这位朋友对房龄比较敏感。他比较幸运,及时终止了Offer。
买方比较准确地知道房产的年龄是非常实用的。我在每周末的集体看房中也经常介绍如何判断房龄。有经验的地产经纪、验屋师可以从房子的造型、结构、建筑材料甚至房屋地点等判断出房屋的大致年龄。对于普通购房者,也可以通过某些特定的标识分辨出房子的年龄。 比较准确的建筑年份,一般可以在房子的内部找到相应的 标记。 在地下室的供暖炉附近,通常在煤气管道上可以发现检验标签。最早的标签上的日期,可能就是房屋完工的年份。因为在房屋建成之后,煤气公司必须验收合格才能允许居住。建筑商交房的时候,必须通过验收合格并且获得通过标签。当然随着房龄的增加,会有更多的检验标签甚至有些标签都被清理了。我们可以通过其它办法找到房产的年份。 仔细观察在一些门窗上也会发现生产日期。没有更换过门窗的房屋,我们也可以通过它来知道房产的大致年龄。门窗上的日期一般标注在在边框内侧,两层玻璃之间。当然,需要确定的是它是原始门窗。已经更换过的门窗不能说明房子的建筑年份。 除了房子内部,在房子的外部也可以找到一些标识做参考推算出房子的年份。 其一,是小区内的树木。通过树木的年龄可以大致推算小区的年龄。一般来说,房屋建筑完成之后,房屋前面需要种植树木,这些树木属于市政府。市政树木的大小,会表示小区年份的新旧。许多五年之内的房子,市政树木很幼小,需要旁边用小木条来支撑。五年之后的树木基本上都会自己站立了,但也会有一些树木是补种的。我们在参考的时候,要选那些比较大的树木。 其二,可以找到房屋前面道路上的下水道井盖,通过上面标识的年份,了解小区建成的大致时间。也许有一些井盖是更换过的,可以多找几个,发现其中比较老旧的日期进行参考。 当然,有条件的朋友也可以在互联网上搜寻,或者通过信得过的地产经纪咨询。 1)粉刷墙壁
很多人恐怕都想不到粉刷墙壁可以占据装修回报率最有效率榜的第一名。但是事实就是如此,据统计,粉刷墙壁的投资回报率可以高达300%。这也就是为什么经纪总是和自己的卖房客户说的,就算不做Home Staging,也一定要把墙壁刷白的原因。 2)加装厕所 现在人们越来越认识到厕所数量的重要性。尤其是当你的房子里的厕所数量比邻居少的时候,一定要把它补齐。加装厕所的投资回报率为80-130%。 3)升级厨房 厨房在现代家装中占据了相当重要的地位,而升级厨房也顺势成为增加房屋价值的重要选择。据统计,升级厨房的投资回报率为68-120%。 4)升级洗手间 现代人越来越热衷于享受生活,人们花在洗浴上的时间以及重视程度与日俱增。投资升级洗手间的回报率为65-120%。 5)更换门及窗户 如果你家的窗户和门看起来很破旧也很浪费能源的话,换掉它们!不过不需要采用比较新奇的形状,普通的样式就很好。更换门及窗户的投资回报率为50-90% 6)把没装修完的部分完工 如果你家有个阁楼或者地库只装修了一部分,建议把它们继续完工。这样你不仅增加了使用面积,还增加了房屋的价值。继续装修的投资回报率为50-90%。 7)增加卧室、起居室、太阳房、车库等等。 大家在增加这些东西的时候要小心,不要增加的太大了,注意要保留适当的户外空地。这一项的投资回报率为50-83%。 8)Deck Deck是户外的、少有的可以增加房屋价值的部分。安装Deck的投资回报率为65-90%。 9)家庭办公室 在家办公是很多人的选择。于是乎,一个拥有很多电源插座、网线、以及其他办公资源的办公室也可以给房屋带来很大的增值。家庭办公室的投资回报率为60-73%。 10)节能设备 单独从投资回报率的角度来讲,节能设备,比如更好的保温率、更高效的锅炉、太阳能板、无锅炉热水器等等的安装,带来的效果区别很大。这一点就只能大家见仁见智、自行判断了。 最不具投资回报的项目 说了最具回报的十大装修项目,那么从投资回报上来看,不应该做的装修有哪些呢?游泳池和过度的室外花园首当其冲。如果你喜欢,没问题,但是不要期待在这几项上花的钱能给你卖房子的时候带来太多的帮助。 很多时候,活着并不仅仅是为了生存;买房子也并不是仅仅为了卖出的时候获取更多的利润。在更多的时候,生活本身反而是它意义所在,生活的意义反而是反映在那些不具投资回报的项目上面。 地产公司调查显示﹐由水损坏的痕迹是叫准买家却步的主要原因之一。
加拿大有意把房子出售的人要注意了。根据一项调查﹐省内的人买房看楼首怕地方不清洁﹐二忌有水痕﹐三则希望有时尚感。 根据地产公司世纪21(Century 21)的Canadian Home Critics Survey﹐人在看楼时会有洁癖﹐表示房屋没有打扫乾净是取消购买念头的头号原因的人超过一半﹐占57%。 对于买家来说﹐这方面的第二个主要原因是地板陈旧。 调查又发现﹐18%的人认为陈旧的家具影响了他们对房屋的最初观感。值得注意的是﹐安省这个比率是高踞全国的榜首。 漏水赶客大杀风景 不少房屋会因为漏水而在天花板墙壁或窗边出现水痕。原来这是赶客的主要原因之一。 根据这项于9月8日至12日进行的调查﹐在安省的买家中﹐因为发现由水造成损坏的少许痕迹而打消购买意欲的人占了31%﹐因为陈旧的取暖及电力设备的所占的比率也高达29%。 这项调查由Pollara Strategic Insights代世纪21地产公司进行﹐在网上访问1,000名年龄满21岁的加拿大人﹐覆盖了10个省份。 全国来说﹐最为影响买家对房子的最初观感是间格﹐占了受访者的39%﹐而认为面积最重要的人只有11%。 这次的调查显示﹐在挑选房子方面﹐加拿大人认为最重要的考虑因素也是房屋的间格﹐占了27%﹐认为是合意的社区有26%﹐而认为是上下班路程只得12%。 加国买家怕维修多于装修 根据调查结果﹐加拿大的买家怕维修多于为房子装修。 只有13%的被访者认为﹐买完屋要装修美化是令到他们取消购买念头的主要原因。 然而﹐有30%的人会因为留意到由水造成的损坏痕迹而打消购买意欲。更换陈旧的水喉设备或电力设备的花费更大﹐但只有29%的人认为会因此不购买。 在置业的动机方面﹐四成的受访者表示﹐买房的原因要更加能够配合人生的新阶段﹐而这成为了加拿大人置业的首要动机。 不同省份的人的主要置业动机略有不同。草原省份有53%的人指称是要配合人生的新阶段﹐魁北克省的人的首要理由是要居有其屋﹐大西洋诸省的人把买房子视作为聪明的投资﹐并以此为他们第二大的置业原因。 卖屋的不利因素也包括了潜在的维修成本及屋内充满屋主的个人风格。 卑诗省的买家中﹐有30%的人会因为房子的水喉及电力设备陈旧而打煺堂鼓﹐从而避免为这些维修花钱。 魁北克有20%的买家透露﹐他们不会接受屋内充满业主的风格的房子。 80后重视房屋表面价值 调查又发现﹐不同年代的人也不同的要求。房屋的面积受到80后的千禧代重视﹐但婴儿潮世代的人另有所求。 80后认为建筑面积及房间数目重要的分别有9%及12%。持有相同看法的婴儿潮世代的人较少﹐所占的比率依次是4%及3%。 另方面﹐婴儿潮世代人的则较为重视生活方式。在这些人中﹐认为空间的布局重要的占34%﹐而认为社区的适合性重要的占30%。持有相同看法的80后的比率则同为18%。 婴儿潮世代的人可能正要准备退休或大屋换小屋﹐因此会选择一些长远来说可以省钱的房屋。 对于这些人来说﹐节能效率提升及水喉和电力设施较新的房屋会受到欢迎。 |
JEFF LIU10+ years experience live in GTA; Professional and honesty service for the city of Toronto, Mississauga, Brampton, Oakville... Archives
October 2018
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